Sommeren er en fantastisk tid for boligjakt i Norge. Hagene står i full blomst, terrassene er stylet med delikate utemøbler, og dagslyset flommer inn gjennom nypussede vinduer. Som takstmann med mange års erfaring vet jeg imidlertid at dette også er tiden hvor kjøpere lettest lar seg blende av det visuelle og overser kritiske tekniske forhold.
En solfylt sommerdag kan maskere problemer som blir svært synlige og kostbare når høstregnet og vinterkulda setter inn. Her er mine beste råd til deg som skal på visning i sommer, slik at du kan gjøre et trygt boligkjøp og unngå ubehagelige overraskelser.
1. Ikke la deg blende av hagen: Sjekk terrengfall og drenering
En frodig, grønn plen og en flott uteplass er herlig, men det viktigste med terrenget rundt et hus er hvordan vannet beveger seg når det pøsregner.
Hvorfor: Vann som renner inn mot grunnmuren i stedet for bort fra den, er en av de vanligste årsakene til fukt- og råteskader i norske kjellere.
Slik gjør du det på visning: Gå en runde rundt huset. Skråner terrenget inn mot grunnmuren (motfall), eller faller det trygt bort fra huset? Se spesielt etter sprekker i grunnmuren og om det er lagt tilstrekkelig med drenerende masser (singel/grus) helt inntil muren.
2. Les tilstandsrapporten før du går på visning – sjekk TG2 og TG3
Tilstandsrapporten er ditt viktigste verktøy som kjøper. Etter de strenge reglene i avhendingsloven har du som kjøper en omfattende undersøkelsesplikt, og du kan ikke klage på feil som er beskrevet i rapporten.
Hvorfor: En bolig kan fremstå som strøken og nymalt, men tilstandsrapporten avdekker det som ligger bak overflatene.
Takstmannens tips: Gå rett til oppsummeringen og se etter avvik med tilstandsgrad 2 (TG2) og tilstandsgrad 3 (TG3). TG2 betyr at det er snakk om vesentlige avvik som krever tiltak før eller siden, mens TG3 betyr at strakstiltak er nødvendig. Beregn alltid kostnadene for å utbedre disse avvikene inn i ditt totale budsjett før du går inn i en budrunde.
3. Bruk sansene i kjelleren – Lukt deg frem til fuktproblemer
Kjellere er risikokonstruksjoner, spesielt i eldre hus. Når det er varmt og tørt ute om sommeren, kan luften i kjelleren virke tørrere enn den faktisk er, men lukten lyver sjelden.
Hvorfor: Jordlukt, mugglukt eller en "innestengt" lukt er et klassisk tegn på fuktvandring gjennom grunnmuren eller manglende ventilasjon.
Slik gjør du det på visning: Stol på nesen din når du går ned i kjelleren eller underetasjen. Se etter saltutslag (hvite utfellinger) eller malingsflassing på murveggene. Hvis selger har plassert ut duftlys eller luftfriskere i kjelleren, bør du være ekstra på vakt og undersøke grundig bak møbler og lagrede gjenstander.
4. Undersøk taket og loftet – Boligens viktigste beskyttelse
Taket er husets viktigste barriere mot elementene. Et slitent tak kan føre til lekkasjer som skader hele bærekonstruksjonen.
Hvorfor: Å skifte tak er en av de største enkeltkostnadene en huseier kan stå overfor.
Slik gjør du det på visning: Hvis det er trygt og mulig, ta en kikk på taktekkingen fra bakken eller en balkong. Ligger taksteinene jevnt? Er det mye mose på taket? Sjekk også loftet dersom det er adkomst. Se etter mørke fuktflekker på undertaket og sjekk om det er tilstrekkelig lufting i takkanten (gesimsen).
Oppsummering
Det er ingenting i veien for å drømme seg bort i en vakker sommerhage på visning, så lenge du har gjort det tekniske hjemmeleksene dine først. Ved å lese tilstandsrapporten nøye på forhånd, fokusere på boligens kritiske punkter (grunnmur, drenering, tak og våtrom) og se forbi den kosmetiske stylingen, stiller du langt sterkere i boligmarkedet.
Planlegger du salg etter sommeren, eller ønsker du en uavhengig og grundig tilstandsrapport i Oslo-området? Ta gjerne kontakt med oss i
Bilde-promt for dagens innlegg
Prompt: A beautiful traditional Norwegian wooden house with white cladding and a red tile roof during a bright, sunny summer day in Oslo. In the foreground, a professional home buyer or inspector is standing in a lush green garden, looking closely at the foundation and ground slope near the house. Warm summer sunlight is filtering through the trees, creating a professional yet warm real estate atmosphere. High-end architectural photography, realistic textures, sharp focus, 8k resolution, Canon EOS R5 --ar 16:9